En oppdatering

Tilstandsrapporter til besvær

Et tidlig identifisert problem var hvordan man skulle håndtere tilstandsrapporter som var utarbeidet i strid med forskriften til avhendingslova. Forskriften oppstiller minimumskrav til hvilke undersøkelser som skal foretas for at en tilstandsrapport skal anses for å ha "virkning" etter avhendingsloven § 3-10. Dette er særlig interessant fordi en mulig tolkning av forarbeidene er at en kjøper ikke skal regnes som kjent med forhold som klart er opplyst i tilstandsrapporten hvis det er begått feil under utarbeidelsen av den. Ifølge forarbeidene skal man i slike tilfeller "late som om" kjøper er i aktsom uvitenhet om forholdet, selv om de var kjent med det før salget. 

Dette spørsmålet ble aktualisert i en nylig avsagt dom fra Borgarting lagmannsrett. Saken går rett til kjernen av problemstillingen og dreide seg kort oppsummert om flere anførte mangler, inkludert lekkasje fra et takvindu, fukt på et bad, feil ved dreneringen, og at et rekkverk var for lavt i henhold til dagens krav. Det ble anført at det var begått flere feil ved utarbeidelsen av tilstandsrapporten, noe som måtte lede til et mangelsansvar. Etter en konkret vurdering konkluderte retten med at ingen av forholdene utgjorde en mangel. 

Av større interesse enn Lagmannsrettens konkrete mangelsvurdering er deres forståelse av regelverket. Retten var ikke enig i at en feil begått under utarbeidelsen av rapporten skulle medføre at man skulle se bort fra rapporten i sin helhet. Det en kjøper er kjent med, er han kjent med uavhengig av om det er begått feil eller ikke. Urimeligheten av et slikt syn ble særlig fremhevet i anførselen rundt rekkverket. Det stod klart i tilstandsrapporten at rekkverket var for lavt, og eventuelle feil begått av takstmannen ved undersøkelsen av en annen bygningsdel medførte ikke at kjøperne ikke skulle regnes som kjent med at rekkverket var for lavt. Dette ville medført at kjøperen fikk en tilfeldig fordel og dermed tjent på skaden. Lagmannsretten uttalte også at feil begått ved undersøkelser av en bygningsdel ikke bør påvirke de delene av rapporten det ikke er noe feil med. 

Høyesterett

Avgjørelsen er anket til Høyesterett, men om saken slipper inn eller ikke blir ikke avklart før etter sommeren. Uansett har Borgarting bidratt til en foreløpig avklaring av spørsmålet.