Tilstandsrapporter til besvær

18 des. 2023

Hovedformålet med å endre Avhendingsloven den 1. januar 2022 var å redusere konfliktnivået ved eiendomstransaksjoner. I arbeidet med ny lov ble det raskt klart at et verktøy for å oppnå dette var å gi kjøperne mer informasjon om eiendommen før de kjøper. Ettersom de fleste selgere ikke har byggeteknisk kompetanse, ble det besluttet at løsningen på dette lå hos takstmennene og i tilstandsrapportene.

Bjørnar Solberg Brandtzæg

Advokat Prosedyreavdelingen

Krav til innhold og omfang

For første gang har vi nå en forskrift som regulerer innholdet i tilstandsrapporter ved salg av bolig og omfanget av hva som skal undersøkes av takstmannen. Forskriften trådte i kraft samtidig med lovendringen.

Videre ble Avhendingslovens § 3-10 endret slik at kjøper nå regnes for å være kjent med opplysninger som «som går tydelig fram av en tilstandsrapport eller andre salgsdokument». Et vilkår for dette var at tilstandsrapporten oppfylte kravene i Forskrift til Avhendingsloven (tryggere bolighandel). Forskriften stiller en lang rekke krav til hvilke undersøkelser takstmannen skal foreta og hvilke vurderinger som skal gjøres. Det er også krav om bruk av terminologi som en vanlig forbruker forstår. Dersom takstmannen ikke foretar disse undersøkelsene, regnes ikke rapporten for «gyldig». I de fleste tilfeller vil takstmannen følge kravene, men feil vil likevel skje. Spørsmålet blir da hvilken rettslig virkning det vil få.

I forarbeidene til avhendingsloven uttales det at:

Dersom det er fastsatt forskriftskrav til tilstandsrapporter og de bygningssakyndige, får altså bare virkning for selgerens mangelsansvar hvis rapportene tilfredsstiller kravene. Med andre ord vil kjøperen anses som aktsomt uvitende om forhold som fremgår av en tilstandsrapport som ikke oppfyller kravene i forskriften.

Det betyr, noe unyansert, at selv om kjøper i tilstandsrapporten fikk opplyst om råte på kledningen, og hensyntok dette i budet sitt, så kan han kreve prisavslag for dette dersom takstmannen ikke har fulgt forskriften for en annen bygningsdel, for eksempel et våtrom.

Behov for rettslig avklaring

Dette kan virke urimelig, og åpne for prisavslag som normalt ikke ville blitt tilkjent. Det er derfor et behov for en rettslig avklaring av rekkevidden av § 3-10 og uttalelsen i forarbeidene. Spesielt viktig er det å få avklart om man skal se bort fra hele tilstandsrapporten, eller bare de deler som omfattes av takstmannens feil. Spørsmålet er allerede prøvd for Oslo tingrett to ganger. I den første dommen, med referanse TOSL-2022-163367, kom retten til at opplysningene i tilstandsrapporten skulle ses bort i fra i sin helhet. Denne dommen ble ikke anket. I neste dom, med referanse TOSL-2023-100381, kom retten til at forskriftskravene ikke var brutt. På grunn av det prinsipielle spørsmålet i denne saken, velger retten likevel å gi sitt syn på dette.

De skriver at det er:

«(…) rettens syn at virkningen av en ikke-godkjent tilstandsrapport ikke medfører at denne er ugyldig i sin helhet og at samtlige opplysninger, også de som gjelder bygningsdeler som avviket ikke relaterer seg til, skal tenkes borte.

Retten har i denne saken falt ned på motsatt resultat enn det retten gjorde i Oslo tingretts dom, gjengitt ovenfor. Retten mener at det er et behov for avklaring/utdyping i høyere rettsinstanser av hvilke konsekvenser det får for mangelsvurderingen at en tilstandsrapport ikke oppfyller kravene i takstforskriften.»

Avgjørelsen er påanket, og er berammet i Borgarting Lagmannsrett i februar.

Relaterte artikler