Tilstandsrapport - oppdatering etter dom i Borgarting

— Lagmannsrettens vurderinger gir viktige avklaringer for både kjøpere og selgere i eiendomshandler, sier Martin Øyna Nymoen, advokat i Claims Link. 

Dommen omhandlet særlig tre sentrale spørsmål som ble aktualisert etter lovendringen i avhendingslova som trådte i kraft 01.01.2022. Det første spørsmålet var hvilken betydning det skulle ha dersom tilstandsrapporten ikke oppfylte kravene i takstforskriften (FOR-2021-06-08-1850). Det andre spørsmålet var om tilstandsgrader satt på bakgrunn av generelle opplysninger om alder skulle anses som et alminnelig forbehold uten virkning. Det tredje spørsmålet var hva en kjøper faktisk kunne forvente av bygningsdeler som hadde passert 30 år og som samtidig var gitt risikoopplysninger. Dommen ble anket til Høyesterett. Anken ble nektet fremmet, se HR-2024-1304-U.  En oppsummering av dommen følger nedenfor.  

Betydningen av at tilstandsrapporten har avvik fra takstforskriften

Et spørsmål i bransjen har vært om opplysningene i tilstandsrapporten skulle fjernes fra kjøpers kunnskap, dersom tilstandsrapporten ikke oppfylte kravene i takstforskriften. Argumentasjonen ville medført at opplysninger kjøperne beviselig hadde fått før de innga bud, ville vært uten virkning i vurderingen av om eiendommen hadde rettslige mangler. Dette ble avvist av lagmannsretten.  Lagmannsretten uttalte at avhendingslovens § 3-10 første ledd første punktum stod på egne ben. Altså at kjøperen ikke kunne gjøre gjeldene forhold han kjente - eller måtte kjenne til som mangler. Innholdet i tilstandsrapporten måtte derfor anses kjent for kjøpere, selv om tilstandsrapporten hadde avvik etter takstforskriften.  

Derimot konkluderte lagmannsretten med at tilstandsrapporten ikke ville ha virkning som nevnt i avhendingslova § 3-10 første ledd annet punktum – dersom kjøperen ikke kjente til innholdet av tilstandsrapporten og tilstandsrapporten hadde mer enn ubetydelige avvik etter takstforskriften. Utgangspunktet er at kjøper skal anses kjent med forhold som går tydelig frem av en tilstandsrapport. Hvis kjøper av en aktverdig grunn ikke har lest tilstandsrapporten, skal ikke kjøper regnes å kjenne til innholdet av tilstandsrapporten, dersom tilstandsrapporten har avvik fra takstforskriften. Ved et slikt tilfelle skal kjøper kun anses aktsom uvitende om det forholdet avviket relaterer seg til. 

Vurderingen kan oppsummeres slik: 

Tilstandsgrader, generelle opplysninger uten virkning?

En sentral endring i avhendingslova var at selger ikke lengre kunne ta alminnelige forbehold, som eksempelvis «som den er», «solgt med alle skjule feil og mangler» og lignende. Forbeholdene må nå være «spesifiserte nok til å kunne verke inn på vurderinga kjøparen gjer av eigedomen», se avhendingslova § 3-9 annet punktum.

Spørsmålet for lagmannsretten var om tilstandsgrader basert på alder var å anse som generelle forbehold uten virkning. Etter lagmannsrettens vurdering ble tilstandsgrader ansett som opplysninger istedenfor forbehold. Videre at beskrivelsene gitt av innholdet i tilstandsgradene oppfylte lovens krav til «tydelighet».

Avslutningsvis skrev lagmannsretten følgende:  
«Etter lagmannsrettens syn må det anses klart at opplysninger om tilstandsgrader oppfyller tydelighetskravet. Det kreves ikke særlige fagkyndighet for å forstå de eksemplene som gis under forklaringen av de ulike tilstandsgradene. Lagmannsretten er videre enig med tingretten i at det ikke ville gi god sammenheng i regelverket om opplysninger som en takstmann er forpliktet til å gi etter takstforskriften § 2-22, ikke skulle anses for å oppfylle lovens krav» . Etter dette ble tilstandsgradene gitt virkning.  

Forventningen til bygningsdelene

Kjøper krevde prisavslag for et takvindu, bad og drenering med rom under terreng. Alle bygningsdelene var 34 år ved overtakelse. Takvinduet, badet og dreneringen hadde fått tilstandsgrad 2, mens rommet under terrenget hadde fått tilstandsgrad 1. Lagmannsretten la stor vekt på bygningsdelenes alder og uttalte blant annet:  

«Eiendommen ble oppført i 1988. Dette innebærer at den var brukt i om lag 34 år da overdragelsen fant sted. Etter lagmannsrettens syn utgjør dette et sentralt utgangspunkt for vurderingen av de påberopte manglene» 

Hva gjelder takvinduet konkluderte lagmannsretten med at lekkasjen oppstod etter overtakelse, og derav ikke utgjorde en mangel etter avhendingslova § 2-4 annet ledd.  Tilknyttet badet la lagmannsretten vekt på takstmannens forklaring om at det ikke var praktisk mulig å ta hull i veggen mot badet. Dette ettersom kjøkkeninnredningen var plassert inntil veggen som skilte badet og kjøkkenet. Takstmannen hadde derav ikke brutt takstforskriftens § 2-2. Etter dette la lagmannsretten vekt på opplysningene i tilstandsrapporten at levetiden for membran var 20 år og at badet var gitt tilstandsgrad 2. Lekkasjen fra badet utgjorde etter dette ingen mangel etter avhendingslova.  
I relasjon til dreneringen og rom under terreng konkluderte også lagmannsretten med at takstmann ikke hadde brutt takstforskriften. Temaet var om takstmann skulle boret hull for å undersøke for fukt. Lagmannsretten uttalte:  

«Takstmann Eilertsen opplyste at det praktisk sett ikke var mulig å bore hull i ytterveggen, siden det var limt gipsplater direkte på betongen. Lagmannsretten er enig med tingretten i at det ikke er noen grunn til å tvile på at denne forklaringen er riktig, og at dette innebar at hulltaking ikke var «praktisk mulig». På denne bakgrunn har lagmannsretten kommet til at det ikke utgjorde noe brudd på takstforskriften § 2-15 fjerde ledd at det ikke ble boret hull i veggen» 

Mellom utarbeidelse av tilstandsrapporten, men før budrunden, ble det avdekket fukt i underetasjen. Det ble derfor sendt ut en tekstmelding med ny informasjon om dreneringen. Lagmannsretten vurderte i den forbindelse om takstmann hadde i tilstrekkelig grad beskrevet årsak og konsekvens. Lagmannsretten skrev:  

«Det fremgår av tekstmeldingen at takstmannen foretok de nødvendige undersøkelser under sin nye befaring, og at det ble avdekket «avflasset murpuss» og «forhøyede fuktverdier». Det fremgår videre av tekstmeldingen at årsaken til fukten antas å være dreneringssvikt, og at dreneringen bør utbedres. Etter lagmannsrettens syn er dette en tilstrekkelig beskrivelse av årsak og konsekvens, jf. takstforskriften § 2-22 annet ledd» 

Etter dette konkluderte lagmannsretten med at dreneringen ikke utgjorde en mangel. Det ble blant annet lagt vekt på at den opplyste levetiden var passert med fire år, og at dreneringen hadde fått tilstandsgrad 2.  

Avsluttende bemerkninger

Selv om lagmannsretten konkluderte med at opplysningene i tilstandsrapporten bestod, kan ikke dommen tas til inntekt som en «hvilepute» for de profesjonelle aktørene som bistår eiendomssalget. Lagmannsrettens fremgangsmåte og struktur skiller seg fra strukturen som er å gjenfinne i dommer avsagt etter den «gamle» loven. Med dette menes at lagmannsretten først vurderer tilstandsrapportens innhold og undersøker grundig opp mot minstekravene i takstforskriften, før de avgjør mangelspørsmålet. De profesjonelles rolle synes derav å spille en langt mer sentral rolle i vurderingen av selgers mangelsansvar. 

Kort oppsummering

— Dommen fra Borgarting lagmannsrett understreker at selv om en tilstandsrapport har mer enn ubetydelige avvik etter takstforskriften, vil kjøper likevel anses å ha kjent til opplysningene, se avhl. § 3-10 første ledd første punktum. Lagmannsretten avviste også at tilstandsgrader basert på alder er å betrakte som generelle forbehold uten virkning, og bekreftet at kjøper ikke kan kreve prisavslag for skader som er forventet gitt bygningsdelenes alder. Retten la stor vekt på alder og forventet levetid for bygningselementer som bad, takvinduer og drenering, avslutter Nymoen.