Rettslig mangel etter lovendringen

Mangelsbegrepet

Etter lovendringen som trådte i kraft 01.01.2022, kan det ikke lenger selges eiendommer mellom forbrukere med forbeholdet «som den er». Det alminnelige abstrakte mangelsbegrepet ble presisert i avhendingslova § 3-2 første ledd. Etter bestemmelsen har eiendommen en mangel dersom den ikke samsvarer med det kjøperen kunne forvente ut fra eiendommens type, alder og synlige tilstand. Dersom eiendommen ikke samsvarer med det kjøperen kunne forvente etter de nevnte kriteriene, må kjøperen selv dekke tap og kostnader opp til kr. 10 000,-.

- Det har vært og fortsatt er knyttet forventinger til hvordan domstolene vil tolke det abstrakte mangelsbegrepet. Per i dag foreligger det enkelte tingrettsdommen, men vi venter fortsatt på avklaringer fra høyere instanser, sier Martin Nymoen, Advokat i Prosedyreavdelingen hos Claims Link.

Fra domstolene

Den 09.02.2023 avsa Oslo tingrett en dom som omhandlet kondensproblematikk i en kjellerleilighet. Kjellerleiligheten var bygget i en bygård fra 1800-tallet. Kjøpersiden anførte at mangelfull ventilasjon og strømutgifter til økt bruk av varmekabler utgjorde en mangel. Videre krevde kjøper kr. 1 150 000,- for økte strømutgifter. Selgersiden anførte at ventilasjonen kunne utbedres for kr. 30 000,- og at kjøper måtte forvente å bruke varmekabler i en kjellerleilighet bygget i en bygård fra 1800-tallet.

Tingretten uttalte at det abstrakte mangelsbegrepet var objektivt, og at kjøpers subjektive forventinger ikke var avgjørende. Videre konkluderte tingretten med at kondensproblematikken ville la seg utbedre ved å installere balansert ventilasjon. Det ville dermed ikke foreligge ytterligere avvik utover dette. Tilknyttet strømforbruket mente retten at dette ikke knyttet seg til kondensen i kjellerleiligheten. Det å ha på varmekablene var kjøpers valg, hvilket ikke var å anse som en mangel. Selgersiden ble hørt med at ventilasjonen kunne utbedres, og kjøper fikk tilkjent et prisavslag på kr. 50 000,-. Dommen av 09.02.2023 er anket.

Den 26.05.2023 avsa Oslo tingrett en ny dom som omhandlet lekkasje fra tak. Kjøper mente at de ikke kunne forvente at taket måtte utbedres kort tid etter overtakelse, og krevde et prisavslag på kr. 208 000,-. Selger hadde ikke kunnskap om lekkasjen. Takstmannen oppdaget heller ingen tegn til fukt ved utarbeidelsen av tilstandsrapporten. Det ble derfor ikke gitt konkrete opplysninger om lekkasje fra taket i salgsdokumentene. Derimot var taket 34 år gammelt og gitt tilstandsgrad 2. På bakgrunn av takets alder og tilstandsgrad, konkluderte tingretten med at kjøper måtte forvente å utbedre taket i nær fremtid. På denne bakgrunn ble selger frifunnet.

Oppsummering og veien videre

Tendensen fra tingrettene er at det abstrakte mangelsbegrepet tolkes på samme måte som det kvalitative momentet etter avhendingsloven § 3-9 annet punktum. Den tidligere prosentberegningen gjøres naturlig nok ikke.

- Det er imidlertid ikke slik at alt som ikke er opplyst utgjør en mangel. Tingrettene har per i dag løftet blikket. Altså vurdert om feilen/skaden utgjør en mangel etter en helhetsvurdering på bakgrunn av alder på bygningsdelen, opplysningene gitt i salgsdokumentene og eiendommens synlige tilstand. Særlig alder er brukt som et sentralt moment i vurderingene. Det blir spennende å se om lagmannsrettene følger opp tingrettene, avslutter Nymoen.