Lovlighetskontroll

Skillet mellom meglers og takstmannens ansvarsområde ved boligsalg har tidligere vært gjenstand for diskusjon og uenigheter. Dette særlig tilknyttet lovlighetskontrollen ved salget. Gjengangeren har vært spørsmålet om hvem av eiendomsmegler og takstmann som har ansvaret for å undersøke om innredningen av eiendommen samsvarer med godkjente byggetegninger, brannkrav, tilhørende heftelser, godkjent boligformål eller næring med lignende.

Før lovendringen i avhendingsloven trådte i kraft den 01.01.2022 var utgangspunktet at eiendomsmegler hadde ansvaret for det juridiske ved salget. På den andre siden var byggetekniske forhold underlagt takstmannens ansvar. Det avgjørende var imidlertid mandatet til takstmannen. Før lovendringen trådte i kraft var tilstandsrapportene laget etter standarden NS3424, som oppstilte mindre strenge krav sammenlignet med någjeldende Forskrift til avhendingslova og NS3600.

Borgarting lagmannsrett oppsummerte ansvarsområdene til eiendomsmegler og takstmannen slik i dom LB-2020-100861:

- Det [må] legges til grunn at en tilstandsrapport etter NS 3424 undersøkelsesnivå 1 ikke omfatter dokumentkontroll, og som den helt klare hovedregel heller ikke lovlighetskontroll. Disse begrensningene i takstmannens oppgaver må ses i lys av meglers plikter. I HR-2016-2264-A, som gjaldt informasjonsansvar for megler ved feil i salgsoppgave, er det i avsnitt 52 vist til at mens taksten skal gi nødvendige opplysninger om eiendommens tekniske stand, skal salgsoppgaven avdekke og opplyse om eiendommens juridiske stilling.

Spørsmålet i dommen var om takstmannen skulle påpekt i tilstandsrapporten at kjelleretasjen manglet rømningsvei, hvilket gjorde at kjelleretasjen ikke var godkjent for varig opphold. Lagmannsretten mente at dette spørsmålet tillå meglers ansvarsområdet og takstmannen ble frifunnet.

Etter lovendringen er mandatet til takstmennene endret. Tilstandsrapportene er laget etter Forskrift til avhendingslova (FOR-2021-06-08-1850) og NS3600. Både forskriften og NS3600 oppstiller strengere krav til lovlighetskontroll enn tidligere gjeldende NS3424. For eksempel skal takstmannen gjøre en vurdering av om eiendommen har «åpenbare» ulovligheter som ulovlige bruksendringer eller avvik fra brannkrav og branncelleinndeling, se forskriften § 2-21. I tillegg skal takstmannen gjøre en dokumentasjonskontroll ved setting av tilstandsgrad, se forskriften § 2-23. Forskriften suppleres av NS3600 hvor takstmannen pålegges blant annet å undersøke om alle rom er byggemeldt og godkjent til varig opphold, samt om flermannsboliger er delt inn i tilfredsstillende brannceller.

Lovendringen får den konsekvens at skillet mellom eiendomsmeglers og takstmannens oppgaver mer uklart, og ansvarsområdene overlapper hverandre i større grad enn tidligere. I de fleste tilfeller er dette positivt ved at både takstmann og eiendomsmegler kontrollerer samme forhold. Dette bidrar til å øke kvaliteten på opplysningene ved boligsalg. På den andre siden kan det overlappende ansvarsforholdet føre til kommunikasjonsutfordringer og misforståelser. For eksempel kan takstmannen og eiendomsmegler bruke forskjellige referansenivåer for sine råd og opplysninger som presenteres for kjøper.

Tilstandsrapportene etter Norsk Takst vurderer blant annet forhold rundt brann, rømning, sikkerhet, rekkverkshøyder, åpninger, ulovlige bruksendringer og brannceller ut fra kravene som gjaldt på befaringstidspunktet. Dette kan skille seg fra meglers referansenivå, som gjerne kontrollerer hvorvidt bygget samsvarer med godkjente byggetegninger. Selv om bygget samsvarer med godkjente byggetegninger, er det ikke dermed sagt at eksempelvis eiendommen oppfyller dagens brannkrav.

Overlappende ansvarsområder med ulike referansenivåer, vil lett føre til tvetydighet og motstrid i informasjonen gitt i tilstandsrapport og salgsoppgave. Ettersom avhendingslova nå oppstiller et tydelighetskrav, vil slike feil ofte slå tilbake på selger, eiendomsmegler og takstmann. Takstmannens og eiendomsmeglers kontrollsjekk av hverandres arbeid har derfor blitt svært viktig etter lovendringen for å forhindre fremtidige tvister.